杭州二手房价格普跌，套利空间不再-焦点速讯

01|流摇取代了万人摇号

(相关资料图)

杭州被坊间称为炒房第二城，如今终于体会到了欲跌还休是啥滋味了。

这座在过去几年里诞生过数十次万人摇号的城市，如今很难再看到这种场景，取而代之的是流摇，拼社保也渐行渐远。

根据第一财经披露，10月份杭州推出了53盘、9218套房源入市，然而没有一个新盘触发社保排序，同时流摇项目更是达到了21个。平均中签率达到45%，环比上涨了6个百分点，已经连续两个月上涨，也是下半年以来首次突破40%。

所谓流摇，就是楼盘参与人数没有达到预期，就不用进行摇号，直接进入正常买房流程。

贝壳研究院数据显示，杭州10月新房成交7951套，环比下降5%，同比下降26%。二手房网签量4300余套，是6月份见顶以来，连续第四个月下滑。

杭州的新房为何不香了？原因有三个：

第一，市场购买力变弱。这个不用多说，赚钱越来越难，亏损和倒闭轻而易举，大家的钱包变化就是明证。

第二，打新的利润不再丰硕。

此前杭州、西安成为万人摇号抢房的主战场，动辄万人摇号、几万人摇号抢房，根本原因在于新房限价导致与周边二手房价格倒挂严重，存在巨大的套利空间。抢到即赚到的心理，让但凡有实力有房票的人，都想趁机捞一把，所以购房需求不断涌入，才造就了一场又一场万人摇号抢房场景。

然而，时至今日，很多当初抢到新房的人，在二手房价格普跌的当下，想挂高价而不可得。这让很多准备打新的人，停下了脚步。

以杭州奥体三兄弟”之一的创世邸来说，2018年开盘均价3.47万元，两万多人参与摇号。两年后有人挂牌出售，挂牌价高达6.7万元/平方米，后来甚至涨到了8万，有的甚至冲破了10万单价。

然而，浮华过后，如今该楼盘的实际成交价跌至5.1万至6.1万之间。尽管相比于打新时的价格仍高出非常多，但见证了如此跌幅的人，或者说面对如此跌幅，打新人的理性开始取代疯狂。

更为重要的原因，还是即将要说的第三点。

第三，二手房价格普跌，套利空间不再。

过去打新疯狂，是因为新房限价与二手房存在严重倒挂，如今杭州的二手房进入了普跌状态，跌幅都不小，打新的套利空间不再，热度也就逐渐降了下来。

02|多数二手房价格转跌

套利空间压缩，已经引发了部分此前打中了网红盘的人群开始退房。比如杭州未来中心、沁桂轩、咏桂里、星遇光年府，都有退房人群。

在面对新房打中之后变成二手房转售卖不出高价，在面对杭州二手房价格普跌，且跌势依然收不住的当下，尤其是面对限售5年期限，这五年中，变数太大，这些退房的人，不想冒这个风险。

当下的杭州，二手房价格是个什么现状？多数都在调整。

杭州是上一轮牛市期间楼市炒作最凶悍的城市之一，在同级别的城市中，杭州房价最高，均价一度在4.5万元/平方米左右。单价超过10万的楼盘，并不在少数。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

如此荒谬的房价，如此虚高的房价，焉能不回调？即便杭州也经历了几轮放松，甚至将富阳和萧山大部分街道的限购完全放开了。

依旧没能阻止。

在这轮房地产市场整体转向的背景下，杭州也加入到了回调的大军当中，而且这一次不仅外围区在调整，中心区同样在调整。

7月份的时候，杭州当地媒体钱江晚报就爆料，杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区，遍地都是调整盘。

杭州贝壳研究院披露：

二手住宅均价也已经连续3个月下滑，10月的均价为31000元/平方米，环比下滑2%。10月杭州滨江区的整体均价回调至4.5万元/平方米，环比9月时5.4万元/平方米的均价下滑了15%。余杭区的闲林板块均价同比降低4%、环比降11%；萧山市区均价环比降7%，同比降3%。

同时根据杭州当地自媒体披露，10月杭州跌价房源高达2万多套，是涨价房源20倍有余，并且比上月跌价房源套数多了1千套。

在这波调整浪潮中，调整幅度最大的莫过于之前涨幅最猛的顶豪学区房。浙江日报此前披露：

学军小学本部学区房（下调18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（下调17.67%）、天长小学本部学区房（下调17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（下调16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（下调15.2%）。

03|投资客脚底抹油

面对如此大面积的调整，面对尚不可知的预期，此前的投资客们正脚底抹油，准备开溜。

透明网数据显示，杭州目前的二手房挂牌量19.73万套，正朝着20万套迈进。当然，此前其他平台的一些数据显示，杭州二手房挂牌量早就突破了20万套。

目前挂牌量仍在不断增加。

不光杭州，大多数中心城市的二手房挂牌量都在激增。重庆、武汉的二手房挂牌量均在20万套以上，半年增量近8万套。青岛、苏州、成都、北京等城市过去半年也都是大几万的增量。

制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等

二手房激增背后，部分城市可能是因为二手房税费减免造成的。比如北京。

北京不久前实行的买一卖一免税费操作，的确很吸引人，毕竟此前北京的二手房买卖未达到年限的要缴纳差额20%的个税。

但大多数城市二手房挂牌量激增，都是同一个原因，价格下跌，部分投资客见好就收，开始落袋为安；部分高位站岗者，忍痛割肉离场。

如果未来可预期，很多有实力的投资客，可能还会硬扛一下，努力穿越周期，等待下一轮上涨。但当下，不确定性已经成为了最大的确定性。

谁也不知道这轮调整何时结束，毕竟我们正处在人口转向、城市化进入后半程、经济增速转向的关口。

而当年日本房价站在这个关口的时候，一跌就是十多年。

我们会调整多久，没法预测。能够知道的是：

第一，深圳、广州两个一线城市房价早就转向，且京沪房价也开始松动，在昨天的文章中有专门分析。

北京昨天已经放松了台湖、马驹桥地区限购措施。

第二，在昨天胡润研究院披露的2022年富豪榜单中：

今年50亿身家富豪人数1305人，较去年减少了160人。而且，相比去年，上榜企业家总财富缩水了18%，也即蒸发了9.7万亿，规模收缩至24.5万亿元。

富豪向来具备更强的抵御财富缩水的能力，然而在如今全球大环境中，他们可以无法抵御，遑论我们这些普通人。

换句话说，他们的财富缩水如斯，我们普通人的钱包捉襟见肘程度可想而知。

透过这一点来看，我们的房价调整，短期内还看不到底。