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585亿!地铁公司拿地凶猛-世界聚看点

来源: 市界 时间: 2022-11-18 18:33:39

土地拍卖市场上,新的玩家进场了:此前专注于建地铁收票钱的地铁公司,携资金和资源优势,成为土拍市场常客,用“地铁上盖物业”的模式,平替了开发商。然而,地铁公司拿完地之后,能玩得转剩下的事吗?


(资料图片)

作者 | 李逗

编辑 | 孙春芳

买了轨道地产的房子,录入人脸信息,就能享受十年内的“地铁自由”。为了能卖房,一家主营地铁业务的南宁轨道公司,使出了营销大招。

2022年11月13日,据微信公众号“南宁轨道荟”消息显示,南宁轨道公司推出了一项买房送“10年地铁自由”的优惠福利活动。条件则是,购房人需要在11月11日-12月31日期间,买下一套轨道地产的房子。

在今年的房地产营销市场中,已经先后出现过不少花式卖房套路,比如此前的小麦换房、西瓜换房等,但买房免费坐地铁尚属首例。乍听起来,这项购房优惠也相当诱惑。不过,虽然活动关注度很高,但真正落实到购房者口袋中的优惠,却并不多。据业内人士推算,在南宁买房可享 10 年免费乘坐地铁,也只相当于优惠约 3 万元。

然而,南宁轨道地产的这次“花式卖房”操作,也让地铁集团这一独特的房地产投资主体,成为各方新的关注焦点。放眼全国来看,近期的土地拍卖市场中,地铁公司正在悄然崛起。

第三方机构中指院数据显示,2022年前9个月,权益拿地金额TOP100的企业中,有8家地铁公司上榜,拿地金额达585亿元,而2020年-2021年所有地铁公司拿地总额都没这么多。

地铁公司们如火如荼拿地,释放出了什么样的信号?土地拍卖市场,地铁公司们积极入局,又将给房地产市场带来什么样的变化?

地铁公司成拿地新势力

今年深圳土地市场的第三批集中拍卖时,在所有参拍的十几家房企中,深圳地铁反倒成了在土地市场上的最大买家。它以60.38亿元,底价拿下坪山区的3宗地块,包揽了整个土拍货架上的一半地块。

很多人对深圳地铁的最深印象,是万科的第一大股东。但不知道的是,与万科的合作,只是它踏入房地产市场的开始。

2015年的那场“门口野蛮人”之战中,万科和宝能打得正火热,深铁却最终从华润和恒大手上收购了股份,成了万科的第一大股东。这之后,来自万科的房地产投资收益,成了深铁最重要的利润来源,日子要比单纯收票钱好多了。

尝到地产红利的深铁,也开始亲自下场,涉足房地产开发业务了。

这些年,深铁自身在房地产开发业务上动作频频,甚至专门成立了专业的地产开发团队。其旗下子公司深铁置业就是负责房地产开发业务的,2021年销售金额138.78亿元,挤进了深圳市场前三,仅次于华润置地和万科。

无论从拿地宗数,还是总地价来看,深铁都站到了深圳土地市场上妥妥的C位。

但这种现象也不只深铁独有。据不完全统计,除深圳地铁之外,广州地铁、杭州地铁、青岛地铁、武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通等10多个城市的地铁公司均有地产业务布局。

比如,今年5月,在广州首轮集中供地中,广州地铁斥资165亿元拿下4宗地块;今年前9月,厦门轨道交通拿地金额也以125亿元排到了全国拿地榜的第20名。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“一方面,区域综合开发越来越成为土地出让的重点;另一方面,热点城市地铁进入大规模开发阶段,房地产给地铁建设输血,已经成为地铁开发的主要支撑;再次,国企或政府平台中,地铁的实力相对雄厚,生地拿下,地铁开通后卖房子,溢价比较高。”

地铁公司拿地有个特点,一般拿地铁沿线的地,且开发模式也不同于一般住宅建设。市界了解到,地铁公司所揽土地,几乎每一宗都有“量身定做”的影迹。

最明显的体现在土地出让条件的制定。比如,广州地铁在今年广州首批土拍时,以165亿拿下了近半地块。其中的4宗地,基本都要求竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验等。这样的出让条件,明显只有广州地铁才能符合。

而根据出让公告,深铁最新拿下的3宗地块,其中两块地的属性都为地铁上盖综合开发项目。

多数地铁公司拿下地之后,主要用来建设“地铁+物业”项目,即TOD(“轨交+物业”项目)。

TOD模式是以公共交通站点为中心,在一定步行范围内建设高密度的、功能复合型的社区,该模式是以公共交通为导向的开发模式。

西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵认为,地铁公司做TOD项目是个顺理成章的事情,因为地铁公司本来就要建地铁的,它在地铁站点盖一些物业也是“搂草打兔子——顺带的事”。

“但是地铁周边一般客流量高,所以土地价格也不便宜,一些民营房企像龙湖也在觊觎这一业务模式,如果投标者多,地价贵,地铁公司也不一定出手拿地。但是今年土地市场的价格,让很多地铁公司有了捡漏的机会。”

跟深铁学做TOD生意

在探索TOD模式之路上,深圳地铁走在了行业的前列。

早在2008年,深圳地铁耗资17亿元,买下了深圳前海141万平方地块。首次进行地铁上盖房地产项目开发,开启了靠物业销售收入反哺地铁开发的模式。

这种“以房养铁”的模式,也构成了深圳地铁此后主要的利润来源,公司年营收在过去十年里增长了20倍,一度突破200亿元。在近5年的收入里,有超过一半都来自地铁物业。

这种模式,源自对香港地铁模式的学习。香港人多地少的资源禀赋倒逼着香港地铁摸索出一个更高效的业务。上个世纪70年代,香港地铁就引进了TOD模式。得益于房地产业务,港铁很早就成为中国最赚钱的地铁公司。也是因为有了港铁的成功探索在前,作为后来者的深铁集团,这才有了追赶的路径。

深圳地铁的发展之路,要比港铁晚了许多年。上世纪90年代初,深圳地铁就开始了工程勘察设计,不过直到2004年,深圳地铁一期工程才正式开通。

光靠地铁业务,并不能让深圳地铁过得风生水起。深铁的日子之所以能过得很滋润,主要在于把地铁运营建设投资的钱,通过地铁上盖物业综合体(TOD)的模式再赚回来。

TOD带来的利润空间是十分诱人的。深圳地铁2022年上半年财报显示,其利润主要来源于站城一体化开发业务板块(TOD),占比217.54%。

同时,深圳地铁也连续4年都成为国内最赚钱的地铁公司。2022年上半年,深圳地铁实现营收119.75亿元,同比去年54.14亿元上涨一倍以上,总量和增速都排在全国地铁公司之首。

这样的成绩单,让很多地铁同行都眼红不已。要知道,国内地铁公司的经营还离不开财政资金和政府补贴。据媒体统计,如果去除政府补贴,24个城市中只有深圳、武汉、南昌、济南、广州五个城市地铁是盈利的。

同行们都想学习深铁模式,也尝一尝TOD的甜头,探索一条造血能力更强的发展路线。而在政策的积极倡导下,多地也有了更多落地TOD项目的举措。

自今年3月以来与城市轨道交通建设和TOD发展相关的规划批复、支持政策等显著增多。与之相应的,各地纷纷制定了TOD项目的投资计划。

比如,成都市政府宣布,TOD项目计划2022年投资超240亿元;青岛计划在“十四五”期间以TOD带动投资1000亿元,沿轨道交通建地铁新城;重庆每年将推进实施5至8个TOD项目,计划至“十四五”末,启动30余个TOD项目建设等。

不过,朱晓兵认为,TOD的理念可以效仿,但是模式能否复制要看条件,“因为各地人口、经济发展水平、房价都不一样,不是每个城市都能像深圳那样高房价的,而前几年因为拿地竞争激烈,各地土地市场的价格却并不便宜。”

独立搞开发,行得通么?

过往的TOD项目建设中,地铁公司要么是在股权层面合作,先出钱拿地再引入房企组队开发,要么是和房企一起合作拿地开发,少有地铁公司直接下场建房子。

但现在,房企们的大多精力都用在保交楼上,能活跃在土地投资市场的企业已经不多了。这给了地铁公司一次发展契机。

TOD建设的浪潮,加上土地市场的低谷期,让很多地铁公司都嗅到了房地产业务的新机遇。

一些地铁公司开始进入地产业务。比如,杭州地铁直接成立分地产公司;无锡地铁在无锡的项目,就是自己主导开发;成都轨道集团也自己开发了不少项目等。

去年年底,广州地铁拿下的上官苑二期地块,也在近期公布了规划。整个规划方案中,上官苑二期地块的操盘只有广州地铁一方。

不过,地铁公司毕竟不是专业的地产公司,懂轨道的地铁集团,真的能甩开地产公司,单独搞开发么?这方面,成都轨道交通的项目开发经验,不少前车之鉴。

最近几年,成都轨道交通集团独立开发了至少6个TOD项目。但许多人还是发现,这些项目的入市节奏要比市面上的其他项目慢得多。

典型如,中环TOD十里风和项目,已经预告开盘有一年了,才迟迟入市;而另一个由成都轨道集团独立开发打造的TOD项目——马厂坝TOD青云壹号,也是过了很久才拿到预售证。

一位成都TOD市场长期观察的业内人士说道:“实际上在TOD业务正盛的时候,成都市政府对它定位很高,成都轨道也拿了很多地块。但事实上靠自己的团队做开发的,所占的比例其实非常小,它大部分的项目是自己拿地之后,通过股权转让,把头部房企引进来,所以实际上还是以合作为主。”

基于以往的经验,朱晓兵对于地铁公司独立拿地开发的模式并不看好。他强调:“TOD最大的魅力或者说它的价值就在于,通过各方的合作发挥各自的专业特长,能够把品质做好,蛋糕做大,价值提升。所以实际上,即便现在轨道公司自己拿地变多了,但是后续的一些运营,然后包括物管物业的建设上,也是需要找专业的公司合作的,我觉得这个原则是不会变的。”

标签: 广州地铁 土地市场