任泽平：2022年全球房价大趋势

(资料图)

文：任泽平团队

导读

我们已连续多年跟踪全球主要经济体房价，提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球房价走势，考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。

不同经济体本币房价长期走势差异可解释为四方面：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。

1970年Q1-2022年Q1，23个经济体房价平均累计上涨32.4倍、年均增长超6%。依据房价涨幅大小，可分为三类：一是南非、新西兰等6个经济体房价累计涨幅在55倍以上和年均增长8%-10%；二是房价累计涨幅约在15-40倍之间和年均增长5.5%-7.5%之间，有挪威、意大利等12个经济体；三是房价累计涨幅约在2-5倍之间和年均增长低于4%，有瑞士、德国等5个经济体。

2020年Q1-2022年Q1房价涨幅较大，源于各国实施量化宽松政策、近年积压的改善需求释放等。2020年Q1-2022年Q1主要经济体房价平均上涨超20%，土耳其涨177.2%，新西兰涨38.7%；美国位居第三涨幅为34.5%，创2005年以来最大涨幅。亚洲主要国中，韩国房价涨幅最大，为17.5%,紧随其后的新加坡上涨13.4%，中国房价涨幅为5.0%。但2022年以来，多数经济体房价增长放缓或下滑，主要源于多数经济体面临经济衰退，叠加主要经济体为遏制通胀收紧货币政策。其中，2022年Q2印度、英国、新西兰、意大利、比利时、芬兰、秘鲁等实际房价涨幅同比下跌1%-10%。

长期看，一国内部人口流入的大都市圈房价涨幅最大。伦敦房价54年上涨122倍，内伦敦涨幅更大；日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更是高达210倍。