募资或超14亿和达高科REIT底层资产喜忧参半-每日聚焦

经济观察网 记者 田国宝 12 月 14 日，华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称 " 华夏和达高科 REIT"）发布认购和配售结果，通过战略配售、网下发售和公众投资者发售等方式完成全部 5 亿份发售。

从 9 月 14 日申报以来，华夏和达高科 REIT 经历多次补充资料，直到 11 月 28 日才注册生效；12 月 7 日开始询价，12 月 12 日网下及公众基金份额认购，由于认购较为踊跃，当天下午就完成了认购。

华夏和达高科 REIT 是国内首个 REITs 上市的医药园区，也是第十个 REITs 上市的产业园区，底层资产包括和达医药谷一期及孵化器两个园区。随着募资结束，该支基金将在近期正式上市。

(相关资料图)

发行

华夏和达高科 REIT 原始权益人为杭州万海投资管理有限公司、杭州和达高科技发展集团有限公司，REITs 管理人为华夏基金管理有限公司。

华夏和达高科 REIT 发行总额共计 5 亿份，根据询价结果，最终将价格定在 2.808 元 / 份，据此，预计最高可募集超过 14 亿元的资金。

这次华夏和达高科 REIT 发售由战略配售、网下发售和公众投资者发售三个部分组成，其中 19 家战略投资者累计认购 3.15 亿份，占比达到 63%，战略投资者认购比例高也是目前公募 REITs 普遍特征之一。

此外，96 家网下投资者管理的 341 个有效报价配售对象累计认购额超过 195.88 亿份，最终确定发售 1.295 亿份；38397 名公众投资人有效认购基金份额 150.42 亿份，最终发售的基金份额数量为 0.555 亿份。整体认购倍数达到 155 倍。

自 2021 年首批公募 REITs 发售以来，每家发售过程中都受到投资者追捧。一方面源于首批上市的均为各个领域相对优质的资产，无论盈利能力还是收益能力均有一定的保证；另一方面也因为公募 REITs 产品发售，战略投资人均认购其中大部分份额，面向市场发售的份额相对较少。从已经上市的公募 REITs 来看，战略投资者认购占比均超过 50%。

从投资人来看，和达高科认购了其中 31% 的份额，万海投资认购 20% 份额，和达高科和万海投资均是原始权益人及关联方。也就是说，华夏和达高科 REIT 的原始权益人认购了超过一半的份额。

从已经发行的公募 REITs 产品来看，东吴苏州工业园 REIT 的原始权益人及关联方认购比例达到 40%，博时招蛇 REIT 原始权益人及关联方认购比例 32%，建信中关村 REIT 的原始权益关联方认购比例 33%。

也有部分公募 REITs 产品的原始权益认购比例较低，比如华夏合肥高创、国泰君安东久、国泰君安临港创新园等公募 REITs 的这一比例在 20% 左右；而华安张江光大园 REIT 原始权益人及关联方认购比例只有 10% 左右。

华夏和达高科 REIT 约定认购时间为 12 月 12 日 -13 日，但由于认购较为踊跃，12 日当天下午 15 时就结束认购，战略投资人于 13 日缴纳认购的款项后，整个基金的募资就全部结束，只等上市了。

截至目前，公募 REITs 产品分为特许经营权及产权两个类别，特许经营权包括污水处理厂、电厂及收费公路等。而产权类主要针对产业园区、物流园区及租赁性住房等重资产，华夏和达高科 REIT 属于后者。

从二级市场来看，园区类资产的公募 REITs 表现明显好于其他类别，其中华安张江光大园区和红土创新盐田港自上市以来涨幅均超过 40%；中金普洛斯、建信中关村、博时招蛇、国泰君安临港、国泰君安东久涨幅也超过 30%。

资产

华夏和达高科 REIT 的底层资产是位于杭州钱塘新区的两个园区，其中和达药谷一期建筑面积 8.5 万平方米，于 2017 年建成并投入运营；孵化器建筑面积 12.4 万平方米，一二期分别于 2007 年和 2012 年投入运营。

园区类资产公募 REITs 中，包括中关村、招蛇、临港园区、苏州工业园、合肥高新等大部分产品，纳入的底层资产均为 2 个园区。国泰君安东久是位于长三角的 4 个园区，张江高科是 1 个园区。

作为长三角经济活跃的城市之一，杭州产业园区发展较为迅速，2021 年，存量园区面积超过 1400 万平方米，平均租金保持在 1.6-1.9 元 / 平方米 / 天；2022 年预计新增 220 万平方米，整体空置率维持在 10% 左右。

截至 2022 年中，和达药谷一期园区共有 49 名租户，整体出租率达到 99.5%，其中前 10 名租户占比达到 21.16%，租金为 1.4 元 / 平方米 / 天，每年租金增长幅度预计在 3% 左右。租金是园区最重要的收入。

孵化器项目共有 311 名租户，前 10 名租户占比 13.41%，整体出租率不足 90%，与和达药谷一期有一定差距。租金水平在 1.58 元 / 平方米 / 天，每年租金增幅预计在 3% 左右，与和达药谷一期相当。

与其他园区类公募 REITs 产品的底层资产相比，华夏和达高科 REIT 的孵化器项目出租率相对较低，中关村、招蛇、临港、张江、苏州工业园、东久等园区纳入公募 REITs 底层资产的出租率均接近 100%。

从租户构成来看，和达药谷一期园区医药研发类企业占比最高，占到 26.5%；其次是科技推广和应用服务，占比 25.6%；医药制造企业和研究和试验发展占比分别为 12.3% 和 10.4%；配套类占比 4.6%。

孵化器项目租户的集中度更高，科技推广和应用服务占比 32.5%，软件和信息技术服务占比 18.7%，批发和研究试验发展占比分别为 12.1% 和 11.1%。在租户业态上，不同于和达药谷一期主要针对生物医药，孵化器更侧重互联网科技。

相比而言，招商蛇口公募 REITs 底层资产的万融大厦和万海大厦的业态配比更为一致，新一代信息技术产业和文化创意产业合计占比分别达到了 51.5% 和 54.8%，传统产业占比分别为 14.2% 和 15.4%。

建信中关村 REIT 底层资产两个园区有 69 家租户，其中软件和信息技术服务业租赁面积占比达到 53.8%，科技推广和应用服务占比 27.85%，两者合计占比超过八成，这也是园区类公募 REITs 租户业态最为集中的产品。

从已经发行上市的园区类公募 REITs 来看，一线城市园区的业态更为集中，比如华安张江光大、建信中关村的单一类租户占比均超过 50%；主题类园区的业态比综合性园区集中，比如建信中关村和和达药谷一期主业态占比均超过 50%。

收益

华夏和达高科 REIT 底层资产两个园区的收入来源有租金、物业费和管理费等等，其中租金是主要收入。

从 2019 年到 2021 年，华夏和达高科 REIT 旗下两个园区的营业收入分别为 1.02 亿元、0.95 亿元和 1.23 亿元，其中租金收入分别为 0.82 亿元、0.68 亿元和 0.93 亿元，占比均超过了七成。

2022 年上半年，华夏和达高科 REIT 两个园区的营业收入为 0.43 亿元，其中租金收入为 0.28 亿元，租金收入占比降至 65%。主要受疫情影响，两个园区的出租率或租金收缴率下降所致。

从利润上来看，2019 年到 2021 年，两个园区的净利润合计为 114.8 万元、-670.2 万元和 1732.7 万元。2022 年上半年的净利润亏损额度达到了 1034.3 万元。收入减少是造成亏损的主要原因。

从同类园区资产来看，2022 年上半年营收普遍出现下降，国泰君安东久、华夏合肥高新和国泰君安临港等营收同比跌幅均超过 70%；但从利润上看，出现亏损的只有华安张江光大园区和华夏和达高科。

从华夏和达高科 REIT 底层资产两个园区来看，2022 年上半年，和达药谷一期实现净利润 241 亿元，亏损主要发生在孵化器项目上，由于出租率持续下滑，加上租金减免较多，最终导致收入大幅下滑和亏损。

华夏和达高科 REIT 的募集说明书显示，2022 年上半年孵化器营收 1772.98 万元，而营业成本达到 1897.67 万元，加上 1250.46 万元的财务成本，导致项目亏损达到 1275.62 万元，创下同期亏损纪录。

实际上，孵化器项目一直处于亏损状态，2019 年亏损 1018 万元，2020 年亏损 1834 万元，2021 年亏损 250 万元。孵化器项目亏损背后除了营收下降外，一个重要原因是财务成本较高，同期和达药谷一期财务成本 402 万元，不到孵化器的三分之一。

在已经上市的园区类公募 REITs 中，华夏和达高科 REIT 底层资产的财务成本是最高的，2022 年上半年，博时招蛇的财务成本是 668.7 万元，国泰君安东久是 818.24 万元（一季度数据），东吴苏州工业园、华安张江、建信中关村等财务成本几乎为零。

2022 年 8 月，为了替换原有贷款，孵化器项目从兴业银行杭州分行获得 3.87 亿元贷款，年华利率为 3.2%，和达药谷一期以同样利率向兴业银行贷款 1.83 亿元。两笔贷款期限均为 15 年，兴业银行为华夏和达高科 REIT 的托管行。

招募说明显示，华夏和达高科 REIT 的 2022 年经营活动现金流余额预计为 -2278 万元，可供分配的金额为 965 万元，分配率 4.53%；2023 年经营现金可以达到 6926 万元，可供分配的金额 5925 万元，分配率 4.64%。

从已经上市公募 REITs 可供分配金额来看，2022 年上半年，建信中关村为 7793 万元，东吴苏州工业园为 5244 万元，华安张江光大为 3357 万元，博时招蛇为 2882 万元。