深圳炒房比较轰轰烈烈，吸引了全国各地的资金，炒房客却高位站岗

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深圳房价是长沙的6倍左右。有意思的是，一年来，面对同样不断加码的楼市调控，长沙房价上涨了2.9%，而深圳房价却下降了3.3%。从近几年的楼市走势来看，长沙楼市稳中有进，深圳楼市跌宕起伏。

两地房价走势大相径庭。一个原因在于土地，另一个原因在于投机投资需求。第一，长沙土地供应量大，而深圳住宅用地长期供不应求。这背后，城市体量可能是制约因素之一。深圳面积不到2000平方公里，却有近1700万常住人口。

成了推高房价的催化剂。但就建成区面积而言，深圳位居全国前列，与广州相当，远高于长沙。可见，地少人多并不是绝对的。问题是，土地供应是否充足，住宅用地占多大比例，住房供需失衡是否存在人为因素？

即使是以市区小著称的深圳，土地也没有想象中的那么稀缺。长期以来，深圳居住用地比例约为20%，低于国家相关标准中25%~ 40%的下限，而国际上一般在40%以上。但目前深圳已经开始加大土地供应，同时要求住宅用地占比不低于30%，这是一个好的开始。

第二，深圳炒房比较轰轰烈烈，吸引了全国各地的资金，而长沙通过高壁垒把炒房者挡在了外面。深圳是一个高度市场化的城市，也是一个房地产市场高度投机的地区。这两年保守批评的团涨价、商贷炒房、资产证券化炒房，都发源于深圳。同时，深圳有大量外省投资群体，这些非刚需群体的存在加剧了楼市的剧烈波动。RealData的数据显示，2020年，中国有7个城市的外地购房者超过50%，其中深圳超过80%，长沙只有15%。

当然，这反映了不同能级城市的吸引力——深圳虹吸全国，而长沙的影响力主要局限于省内。但两地楼市调控的差异也起到了推波助澜的作用。长沙模式表明，压低房价并不难，难的是政策是否可持续。这个模型也表明，反炒房未必会导致房价大幅下跌，但可以避免大起大落带来的冲击，使楼市与经济和收入增长保持同步。这才是良性的、长远的发展之道。