房子不能失去保值功能：否则有崩盘的可能

中国的楼市不能从完全的市场经济的角度去看待。

(资料图片仅供参考)

曾经有一位地产大佬说过：为什么很多专家总是错判楼市的行情呢？因为中国的房地产不同于西方的市场经济，它本质上是土地财政。

怎么理解这个土地财政呢？

土地财政最大的特点，就是地方是唯一的资源拥有者，所以，不管地价的评估多复杂，定价权在地方。地方的土地转让金与税收占了房价的６０％，这么大的比重，说明决定中国楼市上涨的驱动力，不完全是开发商，也不完全是炒房客，在总量关系上，开发商的利润是常数。瓜众认为房价涨了几倍，甚至十几倍，这是开发商太贪婪了，而实际上，推动房价上涨的也有地价的因素，否则万科的股价目应该去追赶茅台了。

实际情况是，今年万科的利润当在８％左右，很多小地产公司怕是要破产了。

地价是楼市涨价的重要推手，而房子却已经商品化了，它最终还是要遵循市场经济的供求关系，从去年的销售看，销量大幅下沉，说明已经严重地供过于求。如果遵循市场规则，房子卖不出去，或者房价大跌，或者资金无法回笼，大批房企资金链断裂，走向破产之路，从而减少供应端，市场归于平衡。

但是，由于中国房地产的本质是土地财政，它是地方财政最主要的收入源，它的兴衰决定了地方财政的起落，房地产如果崩溃了，各地方的财政将失去一半以上的收入，估计都发不下工资了。所以，行政性的干预是必然的。

于是有了限跌令，其实，就算不限跌，各地方与开发商、银行也都不允许大跌，所以，去年一年虽然各地方实际有所下跌，特别是二手房市场，但是，总体上没有出现大跌的情况，这并不是限跌令的作用，是利益方不能承受大跌的后果。

因为，由于过度地开发，供求关系的不平衡已经超出了常识性的认知，不计今年新开楼盘，按前年在建楼盘和市场存量，待售面积会３８亿平方米，按全国百城楼市平均价格１６０００元计，需要６０万亿以上资金。在看看中国老百姓的个人存款吧，去年个人存款比较高，个人存款总量已达到１２０万亿，所以，政策面总想着刺激消费，然而，按２０１９年工商行的统计，２％的存款大户，占了存款总额的８０％以上，也就是说。从老百姓的实际存款数说，也只有二十多万亿，这二十多万亿又有多少可以用于买房，而且又恰好需要买房？医疗、教育、养老不存点钱吗？

所以，老百姓的需求端已经远远无法消化供应端。大跌也没有用，中国的房地产是一个死结。北大国发院的姚洋建议跌４０—５０％，从刚需的角度说，这当然好，实际上是低估了中国的房地产泡沫的可怕，且不说政策会不会接受这样的建议，就算真跌到了５０％，房子彻底失去了保值功能，这将是更可怕的事；因为如果不是必须，没有任何人会去买房子，既然房子已经失去了保值功能，放在手里就是赔钱货，则需宁租不买，一旦房地税定下来，所有的房主都将难以承受，多套房将疯狂涌出，增大二手房存量市场，中国楼房市就彻底崩溃了。

房子不能失去保值功能，这将是政策的底线。

当然，政策也不是万能的，看有形之手和无形之手谁更强大吧？