大力推动商品房现房销售

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来源：经济日报

现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。因此，现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。

不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹的一句话引起业界关注：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。毋庸置疑，在我国住房制度改革至今20多年时间里，商品房预售制度为推进我国房地产市场发展壮大，解决城镇居民住房短缺功不可没。商品房预售制条件下，拿地仅几个月就开始销售，与现房销售需要两三年建设周期相比，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。然而商品房预售制也与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

实际上，近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。无论是行业政策还是地方政府，都能看到一些推进现房销售的努力。公开资料显示，山东省济南市2022年现房销售面积174万平方米，尽管现房销售面积仅占全市商品房销售面积的14%，但实现了同比增长55%。鼓励现房销售的举措更多出现在土地出让环节。如有的城市在土地拍卖时增加竞现房销售面积的环节，当竞买报价达到土地合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，由现房销售面积最高者中标。有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。从各地传出的消息看，多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态，2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。

预售制在短期之内还是主要销售模式的背景之下，应优化商品房预售资金监管。对于预售资金，既要管好也要用好。一方面，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险；另一方面，也要优化预售资金监管，如在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上，商业银行可与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

责任编辑：吕成飞