南宁房贷年龄期限延长背后：二手房价格连跌18个月，新房供求创近年新低-每日看点

红星资本局原创

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记者丨强亚铣 谢雨桐

编辑丨余冬梅

南宁楼市火了。

近日，" 广西南宁房贷年龄期限可延长至 80 岁 " 的消息引起热议。中信银行南宁某网点个贷经理对红星资本局表示，确实有这一政策，但还在预热阶段，没有正式推出。另外，多家房企相关营销人员也称已知悉该项政策，个别房企明确表示 " 已在跟进 "。

2022 年 11 月，南宁楼市也曾因 " 买房享受免费乘坐 10 年地铁 " 活动引发关注。红星资本局发现，花式上热搜背后，是南宁楼市面临的压力。

数据显示，截至 2022 年底，南宁二手房价格已经连续下跌 18 个月；新房供求创下近年来新低；新建商品住宅库存量为 753 万平方米，消化周期为 20 个月。

多房企确认 " 南宁房贷年龄期限可延长至 80 岁 "

据南国早报走访发现，南宁至少有 8 个楼盘在宣传这一房贷新政策。有楼盘置业顾问称，与中信银行进行合作推出了该项房贷政策。

2 月 12 日，红星资本局致电中信银行南宁某网点，对于 " 房贷年龄期限可延长至 80 岁 " 的说法，其个贷部经理回复称，确实有这一政策，是新政策，但还在预热阶段，没有正式推出。

上述中信银行个贷部经理表示，只要符合贷款要求、征信正常的都可以办理。但关于上述政策的更多细节，其没有详细说明，只称到银行来办理房贷时候会告知。

红星资本局也致电了招商银行南宁分行，其个贷部经理表示，据他所知，目前只有中信银行准备推出 " 房贷年龄期限可延长至 80 岁 " 的政策，但招商银行没有。该经理也称，如果老人购房收入证明不够贷款条件，子女可以做担保，一样也能延长至 80 岁，这项政策已经实行多年，并非新鲜事。

另据《证券日报》，截至目前，包括大唐地产、龙光地产、银光地产、绿地集团等南宁多家房企的相关营销负责人均称已知悉该项政策，个别房企明确表示 " 已在跟进 "，近期旗下多个主力楼盘将与合作银行推出类似房贷政策。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对红星资本局分析称，" 一方面，延迟退休提上议事日程，加上人均寿命延长，高龄者仍有收入的现实正在发生；另一方面，由于 " 房住不炒 " 开始深入人心，近年来购房者的年龄在延长，逐渐向西方的模式靠拢，即 40 多岁才买房。这样，很多人不太可能贷款 30 年，由此首付压力就会增加。"

此外，李宇嘉认为，" 当下，居民贷款买房的积极性相对较低，或者说不愿意加杠杆。但在当前背景下，不加杠杆就意味着房子可能卖不动。"

2 月 3 日，中国人民银行发布《2022 年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2022 年末，房地产贷款全年增加 7213 亿元，占同期各项贷款增量的比例降至 3.4%。2021 年和 2020 年，该比例分别为 19.1%、26.3%。

此前有房企推出 " 买房免费乘坐 10 年地铁 " 活动

红星资本局注意到，此前南宁部分楼盘项目还推出低折扣、一口价、送车位、特价房等花样繁多的优惠措施，甚至包括 " 购买任一项目住宅享受免费坐地铁 10 年 " 的福利活动。

红星资本局此前报道，" 买房享受免费乘坐 10 年地铁 " 活动由广西南宁轨道地产集团有限责任公司（以下简称：南宁轨道地产）发布。

2022 年 11 月 17 日，有南宁楼盘售楼顾问告诉红星资本局，购买南宁轨道地产的房子，一套房有三个名额享受免费坐 10 年地铁的福利，但必须是直系亲属。

当问到这一活动能省下多少钱时，上述售楼顾问给红星资本局算了一笔账：" 一天搭乘地铁，按最低来回 7 元钱算，一个月 30 天能省 210 元，10 年就是 25000 元，算上家里三个人，差不多能省下 75000 元左右。"

彼时，红星资本局从南宁轨道地产 " 网上售楼部 " 小程序中看到，位于南宁地铁 2 号线福建园站附近的轨道御水雅居楼盘，均价为 9800 元 /㎡，主推户型房屋总价在 70 万 -88 万元左右。以此估算，若 3 个人享受 " 购房免费坐 10 年地铁的福利 "，相当于房价优惠了约 8.5%-10.7%。

南宁二手房价格连续下跌 18 个月，库存去化需 20 个月

红星资本局注意到，" 另类 " 优惠活动背后，反映的是南宁楼市的现状。

国家统计局数据显示，南宁二手房价格自 2021 年 7 月开始下跌，截至 2022 年底，已经连续下跌 18 个月。另据安居客数据，今年 2 月份以来，南宁二手房均价为 10534 元 / 平方米，比 2022 年同期下跌 4.67%，较 2021 年 7 月的高点 1.16 万元 / 平方米，下跌幅度达到了 9.48%，跌回 2018 年的水平。

在新房供求方面，南宁创下近年来新低。广西中原地产数据显示，2022 年南宁市商品住宅供应 351 万平方米，同比减少 59%；成交 498 万平方米，同比减少 26%；成交均价为 12500 元 / 平方米，与上年基本持平。

不仅如此，南宁库存去化周期也比较高。据广西中原地产统计，截至 2022 年底，南宁新建商品住宅库存量为 753 万平方米，消化周期为 20 个月；其中去化周期最长的邕宁区达到了 25 个月。

在此背景下，南宁推出各种政策促进房地产发展。据南宁晚报报道，2022 年 9 月，南宁推出 16 条购房政策，分别从差别化信贷、公积金、人才购房等方面支持合理的刚性、改善住房需求。

2022 年 9 月 29 日，南宁市住房和城乡建设局通报，拥有一套住房再次购买商贷最低首付调整至 30%；下调首套房、二套房贷款利率下限；二套首付比例降至 30% 首套公积金贷款最高调至 80 万元；还对应届高校毕业生首套房契税 100% 予以补贴；个人转让第三套不再限制转让年限。

进入 2023 年，南宁楼市信贷政策进一步放松。

1 月 31 日晚，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为 LPR 减 60 个基点。按照现行 LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为 3.7%。

红星资本局注意到，多番政策提振下，目前南宁楼市已出现回暖迹象。

据南宁市住建局官网数据，今年 1 月 21 日 -1 月 27 日，南宁全市商品房网签成交套数同比增幅为 415.79%，成交面积同比增长 638.13%。

由于网签数据不包含新认购的数据情况，为此，南宁市住建部门进行了市场调研。调研结果显示，2023 年春节 1 月 21 日 -27 日，南宁市区 103 个营业项目到访量 2889 组，商品房成交 332 套，成交面积约 36000 平方米，实际的成交量远大于网签数据。